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行情回落，你这个联排项目还赚钱吗？
先告诉我们这块地你打算做几套 —— 一到四套都行 —— 再选一个建造标准，就能看到三种行情下的利润，以及哪种持有架构税后留在你手里的钱最多。每一项成本都已按墨尔本常见水平预填，随时可以改成你自己的数字。你输入的内容不会离开这台浏览器。
这块地
你要建什么
行情
谁来持有
融资与时间表
市政规费与法定费用
顾问、市政与承包商
下面是墨尔本的常见水平，每一项都可以改。本项目那一列显示按你目前的套数，这一行实际会花多少钱：标了每套的会随套数增加，而拆一建一（不做分割）时，分割相关的费用会自动归零。市政规费和法定收费不在 GST 体系内，把 GST 那一栏的勾去掉即可。
| 项目 | 含 GST 费用 | GST | 本项目 |
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三种行情，并排来看
同一块地、同样的建造、同样的成本，只有售价在动。税那一行按你在谁来持有里选的架构计算。
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哪种架构留下的钱最多
项目完全一样，变的只是谁去签那份土地合同 —— 而这决定了进场时的印花税（stamp duty）、持有期间的土地税（land tax），以及利润出来时适用的税率。三种行情下的到手金额都列了出来。
| 持有架构 | 进场印花税 | 持有期土地税 | 到手 —— 乐观 | 到手 —— 正常 | 到手 —— 保守 |
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这套测算，我们在生意架构建议里会按你的实际情况做一遍，并在公司与信托设立里落地 —— 都要赶在签土地合同之前，因为交割之后再改架构，印花税要付第二次。如果你要比较的是生意（不是开发项目）的架构，请用个体户 vs 公司计算器。
钱都花到哪儿去了
按正常行情的数字，架构取你在谁来持有里的选择。
| 项目 | 金额 | 占总成本 |
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大多数可行性测算都算错的那道 GST 题
新建住宅出售是要收 GST 的。用 margin scheme（差价计税）时，你按售价与当初买地价之间的 差价的 1/11 缴，而不是按整个售价的 1/11。
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你打算自留 0 套 —— 这会改变 GST 的算法。
上面的数字里，自留那部分的进项抵扣已经不给了：新建住宅拿去出租属于 input-taxed（免抵扣）用途，不是应税销售。这一层已经算进去了。没有算进去的是后续的调整机制：先出租再出售可能触发 Division 129 的十年期调整，而连续出租满五年，最终那笔销售的性质会整个改变。真要自留一套，这两点都值得先问清楚。
margin scheme 不是自动适用的。它必须在交割前与卖方以书面约定，而且在某些取得方式下根本用不了 —— 包括卖方按全额 GST 方式卖给你的情形。交割之后无法补救。 用这个工具认真判断一下资格。项目的 ABN 与 GST 注册，以及把上面那些进项抵扣真正拿回来的季度 BAS 申报，都可以交给我们。
所用税率。维州土地转让印花税按非自住的一般税率表计算，含 200 万澳元以上的 premium 税率。海外买家附加印花税 8%。土地税按 2024–2033 土地税年度的一般税率表与信托附加税率表计算，选择「海外/缺席业主」时另加 4% 附加税。个人所得税按 2026–27 居民税率（18,201 起 15%、45,001 起 30%、 135,001 起 37%、190,000 以上 45%）另加 2% Medicare levy。公司税默认按基础税率实体计算，可自行修改； bucket company 的税率单独设置，因为接受信托分配的公司通常不属于基础税率实体。 metropolitan planning levy 的起征点与费率，以及公共开放空间贡献的百分比，都可以在市政规费与法定费用 里改 —— 起征点由 State Revenue Office 每年指数化调整，使用前请核对当年数字。
假设与局限。土地税按你填入的 site value 估算，在持有期内每年 12 月 31 日评估一次，并假设你在维州没有其他土地 —— 与名下已有土地合并计税会让金额更高。开发利润按普通所得处理，除非勾选了「按资本利得处理」。购地成本只包含查册、产权登记与交割调整；购地的律师费是顾问费用表里单独的一行。公共开放空间贡献按 site value 计算、从两块地起征，如果这块地此前已经缴过可以关掉；具体比例各市政厅不同。净 GST 可以为负，代表这个项目处于退税状态。自留一套会使该部分的进项抵扣无法主张，但 Division 129 的调整以及新建住宅出租满五年的规则并未纳入模型。套数是你自己的估计，本工具不检查规划条款、退线要求，也不判断这些房子在物理上是否放得下 —— 签合同之前请先咨询规划师（town planner）。
本计算器给出的是一般性参考估算，不构成财务、税务、法律或规划建议，也没有考虑你的具体情况。在决定购买之前，请就你自己的项目取得专业意见。你输入的内容不会离开这台浏览器。