投资房抵扣被 ATO 重点盯上：把该拿的都拿到，还不踩雷（2025-26）

ATO 已经把投资房放进了重点核查名单，而那个标志性的数字挺扎心的：在它的随机核查项目里，每 10 份申报了房租收入和抵扣的税表，就有 9 份至少有一处错误——哪怕大多数是找注册税务代理做的。很多人看到这句话的第一反应是「那我少抵一点、别惹事」。这个结论是错的。

真正的问题是，房东其实在两个方向上都在亏钱。很多人漏掉了本来完全有资格拿的几千块抵扣——折旧、capital works、借款成本；另一些人把改良当维修报、或者利息多抵了——而这恰恰是把自己送到显微镜下的那类错误。两头都做对，你既能拿到更大的退税，报税表又经得起查。下面一次说清楚。

投资房到底能抵扣什么

把你的房产开支分成三桶来看。

当年就能抵（在支出发生的那个所得年度），前提是房子当年在出租、或真实地挂出来可租：

贷款利息（陷阱见下文）
council rates、land tax、水费等各类 rates
保险（房屋险、房东险、财物险）
中介管理费和佣金
为招租做的广告费
维修和保养（下一节细讲）
清洁、园艺、除虫
body corporate / strata 管理费
电话、网络、文具——用于打理这套出租房的那部分

要分好几年抵的：capital works（房屋本身）、折旧资产（屋内设备）、以及超过 100澳元的借款成本——都在下面细说。

不能抵的：买房的房款本身、过户费和印花税（这些进你的 CGT 成本基础，将来卖房时用）、任何自用的部分、以及——对大多数个人投资者来说，自 2017 年 7 月 1 日起——去看房或维护住宅出租房的差旅费。

维修 vs 改良：最花钱的时间差陷阱

这一个区分，牵动的钱比任何其他项都多，因为它决定了你什么时候能拿到抵扣。

维修和保养：把因为出租期间的磨损而坏掉的东西修回原状——漏水的水龙头、裂了的窗玻璃、重新刷一遍磨花的墙。这些在你付钱的当年，全额抵扣。
改良：让东西变得比原来更好，或者整体更换一个可单独辨认的物件——全新厨房、加建、重铺屋顶。这属于 capital works，按 每年 2.5%、分 40 年抵——所以一笔 20,000澳元的装修，大约每年给你 500澳元，而不是今年一次性抵掉 20,000澳元。

这里面还藏着两个坑：

初始维修（initial repairs）。 修一个你买下来时就已经存在的毛病——老旧的厨房、买时就坏了的围栏——不能当年抵，尽管它看着像维修。它算资本支出。
「整个换掉」。 补一段围栏是维修；把整道围栏换掉，通常就是资本支出。判断标准是：你修的是其中一部分，还是把一个独立物件整体换新。

房屋本身的 capital works 抵扣，适用于 1985 年 7 月 17 日之后建成的住宅；那之后做的结构性改良也算。

贷款利息——以及坑掉一大批人的 redraw 陷阱

大约 80% 的房东会抵扣贷款利息，而 ATO 说这里「是我们看到错误最多的地方」。规则本身很简单：利息可抵的，是借来的钱实际用于购买或持有这套产生收入的房子的那部分。真正让人栽跟头的是两件事。

重新贷款（refinance）没问题。 你把投资房贷款重新贷一次，新贷款会承接旧贷款的性质——抵扣照旧。单纯 refinance 不会切断它和你房租收入之间的联系。
redraw 出来私用，就有问题了。 这是最大的一个。如果你从贷款里 redraw 一笔钱去付私人开销——买车、旅游、还自住房——那一部分对应的利息就不能再抵了，哪怕你还款是超前的。这笔贷款变成了「混合用途」，你每年都得把利息在出租部分和私用部分之间按比例分摊。一笔本来干干净净的利息抵扣，最常见的「变质」方式就是 redraw。

另外，借款成本（borrowing expenses）——也就是办这笔贷款本身的费用（贷款设立费、贷款方按揭保险 LMI、贷款的产权查询和按揭印花税）——要分 5 年、或贷款期限，取较短者来抵。如果这些费用加起来不超过 100澳元，当年就能一次性全抵。

折旧：大多数房东从来没拿过的那笔抵扣

这是账本上「白捡的钱」那一侧。它有两条完全独立的线，很多人会搞混。

Capital works（Division 43）——房屋和结构本身，按每年 2.5% 抵。不受下面 2017 年新规影响。
折旧资产 / plant and equipment（Division 40）——可拆卸的设备：地毯、百叶窗、烤箱、洗碗机、空调、热水系统。这些按各自的有效使用年限逐年折旧。

每个投资者都必须知道的那个关键点，是二手资产规则。自 2017 年 5 月 9 日晚 7:30（AEST）起，大多数投资者不能再就住宅出租房里已被用过的（二手）plant and equipment 抵扣折旧了。所以你今天买下的一套成屋，里面原有的地毯和烤箱，通常给不了你任何 Division 40 抵扣。

你仍然可以抵的：

你自己新买并安装的全新资产（新洗碗机、新空调）
你在 2017 年 5 月 9 日之前就签约买下的房子里的资产
用于商用（非住宅）用途的房产
由被排除的实体（例如公司）来申报

而且最关键的是，房屋本身（capital works）完全不受 2017 年新规影响——那 2.5% 照拿。打开这一切的钥匙，是一份 quantity surveyor（QS）的折旧报告；在一套较新的房子上，它能挖出房东根本没想到要报的每年好几千澳元抵扣——而且这份报告的费用本身也能抵。

什么会真正触发审查——以及怎么避开显微镜

ATO 不是靠猜。它和银行、物业管理、土地产权登记处、以及短租平台做数据比对。会引起注意的模式包括：

贷款里有一部分被 redraw 去私用了，却还抵 100% 的利息——要按比例分摊。
把改良包装成维修，好当年就抵掉。
抵扣和收入对不上——房子只有部分时间可租，却按整年报。
度假屋：你、家人或朋友私下住过，却还按全额抵——要为私用部分做分摊。
没申报的短租收入（Airbnb、Stayz）——ATO 直接拿得到这些数据。

这些都不是要你少抵。而是要抵得干净：留好每一张收据、每笔开支按你的法律产权份额分、自用部分老实分摊、并做一份折旧报告，让你最大的那几笔合法抵扣有据可查。

一句话总结

「被放到显微镜下」不等于「少抵一点」，而是抵得精准。做得最好的房东，是把每一笔合法抵扣都拿到手——利息、维修、capital works、折旧——同时把每一笔都归对类，让更大的退税同时也是经得起查的退税。如果你拿不准某笔开支该进哪个桶，那正是报税前最值得问的一句话——五分钟的核对，往哪个方向算都可能值几千块。

本文为一般性信息，内容截至 2026 年 7 月、适用于 2025-26 所得年度。房产抵扣是否成立，取决于你的具体情况——房子怎么融资、怎么使用、怎么持有——各项数字、门槛和规则都可能变化。二手折旧资产规则自 2017 年 5 月 9 日起适用，差旅费限制自 2017 年 7 月 1 日起适用。报税前请就你自己的情况核实当年度的具体规定。

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